املاک دلتا
املاک دلتااملاک دلتا
املاک دلتاآینده بازار مسکن به نفع خریداران است
به گزارش «مجله ملکی دلتا»، رئیس اتحادیه املاک تهران درباره آینده بازار مسکن گفت: با ورود دولت جدید روند افزایشی قیمت مسکن متوقف می‌شود و با افزایش ساخت و ساز مسکن ارزان می‌شود.
بعد از اعلام نتایج سیزدهمین انتخابات ریاست جمهوری وضعیت بازارهای موازی مسکن همچون طلا، دلار و خودرو روند کاهشی گرفت. اما هنوز یخ بازار مسکن آب نشده است.
رئیس اتحادیه املاک تهران با اعلام این خبر توضیح داد: با برنامه‌های دولت جدید طرح تولید مسکن اجرا می‌شود و با تولید مسکن روند افزایش قیمت‌ها متوقف و یخ بازار مسکن هم آب می‌شود.
او می‌گوید: مسکن دغدغه آقای رئیسی است و بارها بر حل آن تاکید کرده است. از همین رو می‌توانیم پیش بینی کنیم در شش ماه دوم سال با افت قیمت مسکن مواجه خواهیم شد.
مصطفی قلی خسروی تصریح کرد: بازار مسکن در آینده به نفع خریداران است. باید یک مهلت ۱۰۰ روزه به تیم جدید دولت داد. آنچه به نظر می‌رسد دولت رئیسی برنامه جدی در ساخت و ساز مسکن دارد.
رئیس اتحادیه املاک تهران در حالی به مردم وعده مسکن ارزان می‌دهد که برخی گفته این موضوع را تائید نمی‌کند. چندی پیش عبدالرضا شیخان، دبیر انجمن سیمان از افزایش ۴۰ درصدی قیمت سیمان خبر داد.
همچنین حمیدرضا رستگار، رئیس اتحادیه آهن فروشان هم از روند صعودی قیمت آهن و میلگرد خبر داده و گفته بود: «صعود قیمت آهن به دلیل شایعه افزایش قیمت حامل‌های انرژی است.»
افزایش عمر مفید ساختمان‌ها به ۵۰ سال
به گزارش «مجله ملکی دلتا»، رییس هیات مدیره و مدیرعامل شرکت آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک عنوان کرد: ظرفیت مناسبی برای ساختمان‌سازی در کشور وجود دارد. در سال‌هایی که بازار مسکن رونق داشت حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی توسط بخش خصوصی ساخته شد. اما با کاهش رونق بازار مسکن میزان ساخت واحدهای مسکونی توسط بخش خصوصی به ۴۰۰ هزار پروانه رسیده است.
وی در ادامه افزود: با توجه به اهمیت بخش ساختمان در رونق اقتصادی کشور و با توجه به اینکه بخش ساختمان ۳۰ درصد اقتصاد کشور را شامل می‌شود باید تلاش شود تا در جهت استانداردسازی و کیفی‌سازی اقدامات بیشتر و موثرتری انجام شود.
کیانپور بر ارتقای عمر مفید ساختمان‌ها تاکید و اعلام کرد: عمر مفید ساختمانی در کشور که حدود ۳۲ سال بود. در سال‌های گذشته به حدود ۲۶ سال رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد که به رغم آنکه استانداردها توسعه پیدا کرده و دانش به روز است.
او تاکید کرد: در موضوع استانداردسازی مصالح و روش‌های اجرا باید تلاش مضاعفی انجام شود. باید دانش و ظرفیت مهندسی که در کشور به وجود دارد را به سمتی هدایت کنیم تا ۶۰۰ هزار نفر مهندسی که عضو سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان هستند و به عنوان پتانسیل‌های مهندسی کشور به شمار می‌روند بازآموزی آن‌ها و به‌روز کردن دانش آن‌ها با استفاده از ظرفیت‌هایی که در آزمایشگاه فنی خاک وجود دارد، مضاعف شود.
کیانپور بر ارتقای کیفی‌سازی ساختمان‌ها در کشور تاکید کرد. او افزود: با کنترل کیفی بهتر می‌توانیم عمر مفید ساختمان‌ها را به ۵۰ سال برسانیم. به این ترتیب موفق خواهیم شد، منابعی که آزاد می‌شود را به دیگر منابع تولید در کشور اختصاص دهیم. این کار کمک حائز اهمیتی به اقتصاد کشور خواهد کرد.
وام مسکن تورم زاست؟
.به گزارش «مجله ملکی دلتا»، همواره دولت‌ها تلاش کرده‌اند با طرح‌های تولید مسکن یکی از حقوق اساسی کارگران یعنی برخورداری از حق مسکن را فراهم کنند و آن‌ها را به آرزوی دور و دراز خود برسانند. آرزویی که در زمستان اقتصاد ایران فرصت برآورده شدن را ندارد.
طرح دولت‌ها برای خانه‌دار کردن فرودستان همواره شکست خورده اما اصل ۳۱ قانون اساسی، مسکن را حق هر ایرانی می‌داند.
قانونگذار در این اصل بیان می‌کند: داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
دولت دوازدهم، طرح کمک ودیعه اجاره مسکن را برای افراد واجد شرایط درنظر گرفته است. سقف مبلغ این تسهیلات برای تهران ۷۰ میلیون، دیگر کلانشهرها ۴۰ میلیون و سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان تعیین شده است. این میزان نسبت به وام ودیعه سال گذشته به ترتیب ۲۰.۱۰ و ۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، شرایط و مقررات مترتب بر این تسهیلات در سال ۱۳۹۹، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. تا سقف مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان از بسته تسهیلات کرونایی، در سال ۱۴۰۰ به پرداخت تسهیلات برای این موضوع اختصاص داده می‌شود.
طرح‌های مسکن، شایسته نیستند
طرح‌های تولید مسکن دولتی که به منظور اجرای اصل ۳۱ قانون اساسی اجرا می‌شود، اقداماتی پوشالی است. مسکن مولفه‌ای بسیار ارزشمند است که در قانون کار نیز مورد توجه قرار گرفته است.
ماده ۱۴۱ این قانون فرصت خانه‌دارشدن فرودستان با مشارکت خودشان را مدنظر قرارداده و به صراحت می‌گوید: کارفرمایان مکلف هستند با تعاونی‌های مسکن و در صورت‌عدم وجود این تعاونی‌ها مستقیماً با کارگران فاقد مسکن جهت تامین‌خانه‌های شخصی مناسب همکاری لازم را بنمایند. همچنین کارفرمایان کارگاه‌های بزرگ مکلف به احداث خانه‌های سازمانی در جوار کارگاه و یا محل مناسب دیگر هستند.
فرامرز توفیقی (رئیس کمیته دستمزد کانون عالی شوراها) درباره حق برخورداری از طرح مسکن کارگری توضیح داد: بر مبنای قانون اساسی و کار، کارفرمایان و دولت مکلف هستند که کارگران به یکی از حقوق اساسی خود یعنی مسکن برسانند اما اقدمات درخوری برای این وظیفه صورت نگرفته است.
پیشینه تاریخی طرح‌های تولید مسکن کارگران
۱۱ اردیبهشت ماه سال ۹۳ مصادف با روز جهانی کارگر، حسن روحانی در میان جمعیت کارگران سخنرانی کرد. روحانی در این سخنرانی گفت: «بنا بر گزارش‌هایی که در اختیار من قرار گرفته است، بسیاری از جامعه کارگری از مساله مسکن در رنج هستند. در سال جاری، اقدامات لازم برای مسکن کارگران آغاز شود.»
در سال ۹۳، طرحی با عنوان «مسکن امید» در فضای رسانه‌ای کشور معرفی شد. هدف از اجرای این طرح، خانه‌دار شدن قشر زحمتکش جامعه بود. پیش از مسکن امید، دولت از طرحی به نام «مسکن اجتماعی» خبر داد که برای تامین مسکن دهک‌های پایین جامعه درنظر گرفته شده بود.
پس از اعلام جزئیات طرح مسکن امید، دولت تصمیم گرفت با همکاری مشترک دو وزارتخانه تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راه و شهرسازی زمینه اجرای طرح مسکن امید را از سال ۹۴ پیاده‌سازی و اجرا کند.
در آن برهه، ردیف بودجه جداگانه سازمان تأمین اجتماعی برای احداث واحدهای مسکونی ویژه کارگران در نظر گرفته شد. همچنین، طرح مسکن امید در مرحله بررسی و تدوین ساز و کارهای لازم برای اجرا قرار گرفته و قرار بود برای ارائه واحدهای مسکونی به کارگران اولویت‌بندی شود.
در بهمن ماه سال ۹۳، بار دیگر طرح مسکن امید مطرح و گفته شد طرح مسکن امید در مرحله بررسی قرار دارد و امروز اگرچه ۶ سال از این طرح می‌گذرد اما مثمرثمر واقع نشده است.
با آغاز دوره وزارت محمد شریعتمداری، موضوع برخورداری کارگران از حق مسکن در دستور وزارت کار قرار گرفت. فروردین ۹۷، وزیر کار از احداث مسکن کارگری خبر داد. آذر ۹۸، وزیر مسکن اعلام کرد، طرح مسکن کارگران به زودی افتتاح خواهد شد.
در آن برهه، برخی از مسئولان وزارت کار اعلام کردند، محمد شریعتمداری با جدیت تمام، خواهان اجرای فوری طرح مسکن کارگران است. طرح مسکن کارگری با همکاری دولت، کارفرمایان و کارگران به زودی طراحی و اجرا خواهد شد. وزارت کار و نیز شورای عالی کار این طرح را از اولویت‌های اجرایی خود می‌دانند.
زمان عقد تفاهمنامه ساخت مسکن کارگری
دی ماه ۹۸، این طرح تا حدودی اجرا شد. تفاهم نامه ساخت مسکن کارگری بین وزارتخانه‌های تعاون، کار و رفاه اجتماعی و وزارت مسکن و شهرسازی منعقد شد. در فاز اول طرح، دویست‌هزار مسکن برای کارگران در نظر گرفته شده بود.
محمد شریعتمداری در آیین امضای تفاهمنامه تامین مسکن کارگران گفت: صندوق‌های تأمین اجتماعی و بازنشستگی کشوری در تأمین مالی این پروژه‌ها مشارکت دارند. ضمن اینکه وزارت راه و شهرسازی نیز در این پروژه با تامین زمین رایگان مجموعه ما را همراهی خواهد کرد. با این حال با گذشت ماه‌های بسیار، از اجرای دقیق این طرح خبری در دست نبود.
مرداد ماه سال جاری، ابراهیم صادقی فر (معاون فرهنگی و اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی) تشریح کرد: طرح مسکن کارگری با الگوهای نه‌گانه اجرا خواهد شد. اطلاع دقیقی از وضعیت الگوهای نه‌گانه در دست نیست. امروز نیز که نزدیک به هشت ماه از این وعده گذشته است، هنوز این طرح عملی نشده و بر زمین مانده است.
به گفته توفیقی، دولت‌ها هیچ نگرش و دیدگاه آسیب شناسانه درباره اقدمات خود در حوزه مسکن ندارند. طرح‌هایی مثل «مسکن مهر» و «طرح اقدام مسکن ملی» که در دولت‌های احمدی‌نژاد و روحانی تنها تسکین‌دهنده بودند. این طرح‌ها گرهی از مشکلات کارگران باز نکرد. مولفه‌های مهم مثل دسترسی آسان به محل کار، مراکز درمانی، آموزشی و خدماتی فراموش شد. علاوه بر این امنیت محلی نیز مورد توجه قرار نگرفت.
بانک‌ها نبض بازار مسکن را در دست گرفتند
دولت دوازدهم، سقف تسهیلات قابل پرداخت از ۲۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان افزایش داد. سیاستی که به منظور حمایت کارگران در این روزهای کرونایی اجرا می‌شود.
افزایش ریالی تسهیلات به‌واسطه رکود تورم بازار مسکن و فقدان عناصر نظارتی چندان موثر نخواهد بود. این موضوع تنها نیمی از قیمت یک واحد مسکونی متوسط را پوشش دهد. همچنین برخی از اقتصاددانان معتقدند، سیاست افزایش مبلغ تسهیلات مسکن مناسب وضعیت فعلی اقتصاد ایران نیست و تجربه نشان داده که این اتفاق بازار مسکن را دچار جهش قیمتی می‌کند.
رئیس کمیته دستمزد کانون عالی شوراها گفت: به طور قطع، وام ۷۰ میلیونی تاثیری در افزایش قیمت ندارد. اگر افزایش دستمزد کارگران را عامل بالارفتن نرخ تورم بدانیم باید این وام را نیز به عنوان فاکتور جهش قیمت مسکن معرفی کنیم.
به گفته وی، متقاضیان مسکن در کشورهای صنعتی وظیفه دارند، حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده مسکن را تامین کنند. باقیمانده بر اساس اعتبار بانکی پرداخت می‌شود. کارگران با این مبلغ توانایی خرید چند متر زمین را نخواهند داشت تا چه رسد به اینکه صاحب خانه شوند.
به گفته وی، عوامل متعددی مثل بی‌سر و سامانی ساخت‌وساز، فضل و بخشش‌های دولت در برخی از بخش‌ها، ورود بانک‌ها به عنوان سرمایه‌گذار با هدف درآمد بیشتر و عدم پایش دقیق در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار هستند. بانک‌ها، نبض بازار مسکن را در دست گرفته‌اند و با سیاست‌های خود آن را کنترل می‌کنند.
نبض بازار مسکن در اختیار بانک‌ها قرار دارد. ما بزرگ‌ترین نظام ربوی بانکی را داریم با اینکه کشوری مسلمان و ادعای شیعه‌گری داریم، ما بیشترین نرخ بهره بانکی را داریم، لیبرالیستی‌ترین کشور دنیا هم چنین بانکی ندارد.
نگاه‌ها به مسکن غلط است
طرح‌هایی مثل اجاره به شرط تملیک و اجاره‌های بلند مدت 99 ساله می‌تواند تا حدودی اضطراب کارگران در حوزه مسکن را کاهش دهد. توفیقی معتقد است: تمامی مردم ایران، مسکن را می‌دانند؛ در حالیکه عامل رفاه و ابتدایی‌ترین وسیله برای زندگی است. مادامی که این دیدگاه وجود داشته باشد، اجرای طرح‌های اجاره به شرط تملیک و اجاره‌های بلند مدت میسر نخواهد بود.
سخن پایانی
طرح‌های دولتی مسکن، هیچ کدام موفق نبوده‌اند. این طرح‌ها نه مردم را خانه‌دار کردند و نه طلسم گرانی مسکن را شکستند. حتی جلوی سودجویی مافیای مسکن نتوانستند بگیرند. مزدبگیران انتظار دارند تا با برخورداری از طرح‌های مناسب به حاشیه‌ها کوچ نکنند.
سقف اجاره‌بها رعایت نمی‌شود
نریمان قاسمی مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5 در گفتگو با «مجله ملکی دلتا» عنوان کرد: بازار مسکن چندین ماه است که در رکود به سر می‌برد. این رکود با انتخابات آمریکا آغاز شد و با نوسانات ارز، دلار و سکه ادامه یافت. این روزها که کشور در فضای انتخاباتی به سر می‌برد، همچنان رکود مسکن ادامه دارد.
وی در ادامه افزود: در حال حاضر با توجه به فضای انتخاباتی که در کشور حاکم است، بسیاری از مردم خیلی دست به عصا حرکت می‌کنند. مردم به نوعی فعلاً سرگردان هستند و منتظر نتیجه انتخابات هستند.
قاسمی خاطرنشان کرد: تصور می‌کنم رکود مسکن تا پایان انتخابات و جایگزینی دولت جدید، ادامه خواهد داشت. بعد از مشخص شدن دولت جدید و نتیجه برجام (چه مثبت باشد و چه منفی) مردم ناچار هستند به زندگی خود ادامه دهند از همین رو بازار مسکن مجدد از رکود در بیرون خواهد آمد.
سقف اجاره‌بها تنها در حد حرف بود!
وی در ادامه در خصوص عدم رعایت سقف اجاره‌بها که توسط دولت 25 درصد تعیین شده است، گفت: متاسفانه در این رابطه به ما چیزی ابلاغ شده و نه نهادی به روی آن نظارت دارد. دقیقا چندی پیش بر سر همین مسئله یک مالک و مستاجر با هم مشکل داشتند. در نهایت مستاجر ناچار به تخلیه خانه شد.
مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5 در ادامه افزود: مالکان به ما عنوان می‌کنند آیا شما ابلاغیه‌ای از دولت و صنف خودتان دارید؟ مالکان معتقدند که تعیین سقف اجاره‌بها توسط دولت، تنها در حد حرف است و الزام اجرایی ندارد.
قاسمی معتقد است: دولت این موضوع را تنها برای ایجاد یک جو اجتماعی در رسانه‌ها مطرح کرده است و هیچ نهادی به روی آن نظارتی ندارد.
او می‌گوید: مردم بسیار آگاه شده‌اند. تا زمانی که چیزی ابلاغ نشود و به دنبال آن نهادی بر آن نظارت نداشته باشند، هیچکس زیر بار آن نمی‌رود.
افزایش افسارگسیخته قیمت اجاره‌بها
وی با بیان اینکه بنده حتی شاهد افزایش بیش از 80 درصدی اجاره‌بها نیز بوده‌ام، تصریح کرد: در پی افزایش فشار اقتصادی مالکان می‌خواهند مابه‌تفاوت هزینه کرد روزمره‌شان را از این منبع تأمین کنند.
قاسمی اظهار داشت: مسکن به دلیل اینکه یک کالای مصرفی است مردم ناچار به تهیه آن هستند. مردم حتی اگر ناچار باشند لوکشین خود را پایین‌تر بیاورند و یا حتی اقدام به کاهش متراژ خانه خود کنند، ناچار هستند سرپناهی برای خود تهیه کنند. از همین رو ناخواسته زیر بار هر اجاره‌بهایی می‌روند.رکود مسکن
نقش بورس در تقویت ساخت مسکن
به گزارش «مجله ملکی دلتا»، سید البرز حسینی در رابطه با تاثیر ساخت مسکن عرضه آن در بورس گفت: مسکن حوزه‌ای چند وجهی بوده و مسائل مختلفی در قیمت نهایی آن تاثیر گذار است.
او در ادامه افزود: از این رو بخشی از آن در حوزه تصمیم‌گیری و ریل‌گذاری به دولت و مجلس مربوط است. دولت باید زمینه استفاده از ظرفیت بخش خصوصی را فراهم کند.
عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد: تدوین مکانیزمی برای استفاده از ظرفیت بخش خصوصی در حوزه مسکن بسیار راه‌گشا خواهد بود. یکی از این ابزارها استفاده از بازارسرمایه است.
او در خصوص مطلب فوق افزود: اما باید زیرساخت‌های آن به نحوی ایجاد شود که هنگام عرضه مسکن به بورس، همانند سایر محصولات دچار مشکل نشود.
وی اضافه کرد: بورس فرصتی برای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد است. وزارت راه و شهرسازی باید زمینه و بستر ورود مسکن به بورس را فراهم و بر آن نظارت داشته باشد. اگر تمامی مسائل را به بورس واگذار کرده و زمینه دلالی در آن فراهم شود، این حوزه نیز همانند سایر حوزه‌ها و محصولات عرضه شده در بورس از کنترل خارج شده و مشکلات را بیشتر می‌کند.
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: در طرح جهش تولید و تامین مسکن پیش بینی شده که برای تامین هزینه های ساخت مسکن و تامین مصالح از ظرفیت بورس استفاده شود.
ساخت مسکن با سرمایه خُرد مردم در بازار بورس
در همین راستا هم برای سازمان‌ها و دستگاه‌های مختلف مکانیزم مشخصی تعریف شده است. لازم است آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها به صورت کارشناسی تدوین شود تا زمینه انحراف ایجاد نشود.
حسینی گفت: اگر بستر در بورس برای عرضه مسکن درست ایجاد شود، یقیناً کمک کننده خواهد بود و مردم به راحتی با سرمایه‌های خُرد خود می‌توانند در بستری سالم در جهت ساخت مسکن مشارکت کنند