املاک دلتا
املاک دلتااملاک دلتا
املاک دلتاوام مسکن تورم زاست؟
.به گزارش «مجله ملکی دلتا»، همواره دولت‌ها تلاش کرده‌اند با طرح‌های تولید مسکن یکی از حقوق اساسی کارگران یعنی برخورداری از حق مسکن را فراهم کنند و آن‌ها را به آرزوی دور و دراز خود برسانند. آرزویی که در زمستان اقتصاد ایران فرصت برآورده شدن را ندارد.
طرح دولت‌ها برای خانه‌دار کردن فرودستان همواره شکست خورده اما اصل ۳۱ قانون اساسی، مسکن را حق هر ایرانی می‌داند.
قانونگذار در این اصل بیان می‌کند: داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
دولت دوازدهم، طرح کمک ودیعه اجاره مسکن را برای افراد واجد شرایط درنظر گرفته است. سقف مبلغ این تسهیلات برای تهران ۷۰ میلیون، دیگر کلانشهرها ۴۰ میلیون و سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان تعیین شده است. این میزان نسبت به وام ودیعه سال گذشته به ترتیب ۲۰.۱۰ و ۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، شرایط و مقررات مترتب بر این تسهیلات در سال ۱۳۹۹، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. تا سقف مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان از بسته تسهیلات کرونایی، در سال ۱۴۰۰ به پرداخت تسهیلات برای این موضوع اختصاص داده می‌شود.
طرح‌های مسکن، شایسته نیستند
طرح‌های تولید مسکن دولتی که به منظور اجرای اصل ۳۱ قانون اساسی اجرا می‌شود، اقداماتی پوشالی است. مسکن مولفه‌ای بسیار ارزشمند است که در قانون کار نیز مورد توجه قرار گرفته است.
ماده ۱۴۱ این قانون فرصت خانه‌دارشدن فرودستان با مشارکت خودشان را مدنظر قرارداده و به صراحت می‌گوید: کارفرمایان مکلف هستند با تعاونی‌های مسکن و در صورت‌عدم وجود این تعاونی‌ها مستقیماً با کارگران فاقد مسکن جهت تامین‌خانه‌های شخصی مناسب همکاری لازم را بنمایند. همچنین کارفرمایان کارگاه‌های بزرگ مکلف به احداث خانه‌های سازمانی در جوار کارگاه و یا محل مناسب دیگر هستند.
فرامرز توفیقی (رئیس کمیته دستمزد کانون عالی شوراها) درباره حق برخورداری از طرح مسکن کارگری توضیح داد: بر مبنای قانون اساسی و کار، کارفرمایان و دولت مکلف هستند که کارگران به یکی از حقوق اساسی خود یعنی مسکن برسانند اما اقدمات درخوری برای این وظیفه صورت نگرفته است.
پیشینه تاریخی طرح‌های تولید مسکن کارگران
۱۱ اردیبهشت ماه سال ۹۳ مصادف با روز جهانی کارگر، حسن روحانی در میان جمعیت کارگران سخنرانی کرد. روحانی در این سخنرانی گفت: «بنا بر گزارش‌هایی که در اختیار من قرار گرفته است، بسیاری از جامعه کارگری از مساله مسکن در رنج هستند. در سال جاری، اقدامات لازم برای مسکن کارگران آغاز شود.»
در سال ۹۳، طرحی با عنوان «مسکن امید» در فضای رسانه‌ای کشور معرفی شد. هدف از اجرای این طرح، خانه‌دار شدن قشر زحمتکش جامعه بود. پیش از مسکن امید، دولت از طرحی به نام «مسکن اجتماعی» خبر داد که برای تامین مسکن دهک‌های پایین جامعه درنظر گرفته شده بود.
پس از اعلام جزئیات طرح مسکن امید، دولت تصمیم گرفت با همکاری مشترک دو وزارتخانه تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راه و شهرسازی زمینه اجرای طرح مسکن امید را از سال ۹۴ پیاده‌سازی و اجرا کند.
در آن برهه، ردیف بودجه جداگانه سازمان تأمین اجتماعی برای احداث واحدهای مسکونی ویژه کارگران در نظر گرفته شد. همچنین، طرح مسکن امید در مرحله بررسی و تدوین ساز و کارهای لازم برای اجرا قرار گرفته و قرار بود برای ارائه واحدهای مسکونی به کارگران اولویت‌بندی شود.
در بهمن ماه سال ۹۳، بار دیگر طرح مسکن امید مطرح و گفته شد طرح مسکن امید در مرحله بررسی قرار دارد و امروز اگرچه ۶ سال از این طرح می‌گذرد اما مثمرثمر واقع نشده است.
با آغاز دوره وزارت محمد شریعتمداری، موضوع برخورداری کارگران از حق مسکن در دستور وزارت کار قرار گرفت. فروردین ۹۷، وزیر کار از احداث مسکن کارگری خبر داد. آذر ۹۸، وزیر مسکن اعلام کرد، طرح مسکن کارگران به زودی افتتاح خواهد شد.
در آن برهه، برخی از مسئولان وزارت کار اعلام کردند، محمد شریعتمداری با جدیت تمام، خواهان اجرای فوری طرح مسکن کارگران است. طرح مسکن کارگری با همکاری دولت، کارفرمایان و کارگران به زودی طراحی و اجرا خواهد شد. وزارت کار و نیز شورای عالی کار این طرح را از اولویت‌های اجرایی خود می‌دانند.
زمان عقد تفاهمنامه ساخت مسکن کارگری
دی ماه ۹۸، این طرح تا حدودی اجرا شد. تفاهم نامه ساخت مسکن کارگری بین وزارتخانه‌های تعاون، کار و رفاه اجتماعی و وزارت مسکن و شهرسازی منعقد شد. در فاز اول طرح، دویست‌هزار مسکن برای کارگران در نظر گرفته شده بود.
محمد شریعتمداری در آیین امضای تفاهمنامه تامین مسکن کارگران گفت: صندوق‌های تأمین اجتماعی و بازنشستگی کشوری در تأمین مالی این پروژه‌ها مشارکت دارند. ضمن اینکه وزارت راه و شهرسازی نیز در این پروژه با تامین زمین رایگان مجموعه ما را همراهی خواهد کرد. با این حال با گذشت ماه‌های بسیار، از اجرای دقیق این طرح خبری در دست نبود.
مرداد ماه سال جاری، ابراهیم صادقی فر (معاون فرهنگی و اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی) تشریح کرد: طرح مسکن کارگری با الگوهای نه‌گانه اجرا خواهد شد. اطلاع دقیقی از وضعیت الگوهای نه‌گانه در دست نیست. امروز نیز که نزدیک به هشت ماه از این وعده گذشته است، هنوز این طرح عملی نشده و بر زمین مانده است.
به گفته توفیقی، دولت‌ها هیچ نگرش و دیدگاه آسیب شناسانه درباره اقدمات خود در حوزه مسکن ندارند. طرح‌هایی مثل «مسکن مهر» و «طرح اقدام مسکن ملی» که در دولت‌های احمدی‌نژاد و روحانی تنها تسکین‌دهنده بودند. این طرح‌ها گرهی از مشکلات کارگران باز نکرد. مولفه‌های مهم مثل دسترسی آسان به محل کار، مراکز درمانی، آموزشی و خدماتی فراموش شد. علاوه بر این امنیت محلی نیز مورد توجه قرار نگرفت.
بانک‌ها نبض بازار مسکن را در دست گرفتند
دولت دوازدهم، سقف تسهیلات قابل پرداخت از ۲۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان افزایش داد. سیاستی که به منظور حمایت کارگران در این روزهای کرونایی اجرا می‌شود.
افزایش ریالی تسهیلات به‌واسطه رکود تورم بازار مسکن و فقدان عناصر نظارتی چندان موثر نخواهد بود. این موضوع تنها نیمی از قیمت یک واحد مسکونی متوسط را پوشش دهد. همچنین برخی از اقتصاددانان معتقدند، سیاست افزایش مبلغ تسهیلات مسکن مناسب وضعیت فعلی اقتصاد ایران نیست و تجربه نشان داده که این اتفاق بازار مسکن را دچار جهش قیمتی می‌کند.
رئیس کمیته دستمزد کانون عالی شوراها گفت: به طور قطع، وام ۷۰ میلیونی تاثیری در افزایش قیمت ندارد. اگر افزایش دستمزد کارگران را عامل بالارفتن نرخ تورم بدانیم باید این وام را نیز به عنوان فاکتور جهش قیمت مسکن معرفی کنیم.
به گفته وی، متقاضیان مسکن در کشورهای صنعتی وظیفه دارند، حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده مسکن را تامین کنند. باقیمانده بر اساس اعتبار بانکی پرداخت می‌شود. کارگران با این مبلغ توانایی خرید چند متر زمین را نخواهند داشت تا چه رسد به اینکه صاحب خانه شوند.
به گفته وی، عوامل متعددی مثل بی‌سر و سامانی ساخت‌وساز، فضل و بخشش‌های دولت در برخی از بخش‌ها، ورود بانک‌ها به عنوان سرمایه‌گذار با هدف درآمد بیشتر و عدم پایش دقیق در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار هستند. بانک‌ها، نبض بازار مسکن را در دست گرفته‌اند و با سیاست‌های خود آن را کنترل می‌کنند.
نبض بازار مسکن در اختیار بانک‌ها قرار دارد. ما بزرگ‌ترین نظام ربوی بانکی را داریم با اینکه کشوری مسلمان و ادعای شیعه‌گری داریم، ما بیشترین نرخ بهره بانکی را داریم، لیبرالیستی‌ترین کشور دنیا هم چنین بانکی ندارد.
نگاه‌ها به مسکن غلط است
طرح‌هایی مثل اجاره به شرط تملیک و اجاره‌های بلند مدت 99 ساله می‌تواند تا حدودی اضطراب کارگران در حوزه مسکن را کاهش دهد. توفیقی معتقد است: تمامی مردم ایران، مسکن را می‌دانند؛ در حالیکه عامل رفاه و ابتدایی‌ترین وسیله برای زندگی است. مادامی که این دیدگاه وجود داشته باشد، اجرای طرح‌های اجاره به شرط تملیک و اجاره‌های بلند مدت میسر نخواهد بود.
سخن پایانی
طرح‌های دولتی مسکن، هیچ کدام موفق نبوده‌اند. این طرح‌ها نه مردم را خانه‌دار کردند و نه طلسم گرانی مسکن را شکستند. حتی جلوی سودجویی مافیای مسکن نتوانستند بگیرند. مزدبگیران انتظار دارند تا با برخورداری از طرح‌های مناسب به حاشیه‌ها کوچ نکنند.
تیرماه؛ زمان بازگشت رونق به بازار معاملات مسکن
کهنسال مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5، در گفتگو با «مجله ملکی دلتا» با بیان اینکه مسکن بعد از خوراک و پوشاک، جزو سومین کالای سبد خرید مردم است، عنوان کرد: همواره موضوعات سیاسی و اقتصادی تأثیر بسیار زیادی در بازار مسکن داشته است.
او در ادامه افزود: در طی ماه‌های اخیر موضوعاتی نظیر نوسانات قیمت ارز، اخبار پیرامون برجام و انتخابات ریاست جمهوری پیش رو، مردم را یک مقدار در حال خلسه نگه داشته است.
کهنسال در این رابطه توضیح داد: در شرایط فعلی بازار مسکن، بسیاری از مردم سردرگم هستند و نمی‌دانند که شرایط فعلی بازار اقدام به خرید و فروش مسکن کنند یا خیر.
کهنسال اظهار داشت: بسیاری از مردم فعلاً دست نگه داشته‌اند تا ببینند نتیجه انتخابات پیش رو چه خواهد بود و چه کسی رئیس‌جمهور می‌شود و اینکه سیاست‌های آن شخص برای دولت چیست؟
تیرماه؛ خروج بازار مسکن از رکود
مدیر معاملات آژانس املاک 5 دلتا گفت: پیش‌بینی می‌کنیم از تیرماه به بعد شاهد پر رونق شدن بازار معاملات باشیم.
وی در خصوص شعارهای انتخاباتی که درباره مسکن توسط کاندیداهای ریاست جمهوری داده می‌شود، گفت: اغلب این شعارهای انتخاباتی برای مسکن مهر و یا مناطق جنوبی‌تر تهران داده شده است اما در این رابطه دو عامل در شغل ما بسیار تأثیرگذار است؛ اولین موضوع ثبات در بازار مسکن است.
مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5 تصریح کرد: باید این ثبات در بازار مسکن به وجود بیاید که چه خریدار و چه فروشنده و حتی مستأجر احساس نکند که یک مسکنی را ارزان و یا گران خریداری یا اجاره کرده است.
وی در ادامه به موضوع دوم اشاره کرد و افزود: متأسفانه موضوعی که در فرهنگ مردم ما وجود دارد این است که به محض اینکه کالایی گران می‌شود به جای عدم خرید کالا به سمت خرید بیشتر آن هجوم می‌برند.
بازار مسکن نیازمند «ثبات» است
کهنسال در پایان ابراز کرد: در شرایط فعلی ما خودمان هم از این قضیه استقبال نمی‌کنیم که قیمت‌ها بالا برود و مردم بخواهند برای خرید و یا فروش مسکن هجوم بیاورند. چرا که این موضوع مقطعی است و بعد از چند ماه بازار مسکن به سمت رکود طولانی‌مدت می‌رود. ما نیز ترجیح می‌دهیم که بازار مسکن ثبات داشته باشد و طرفین با فراغ خاطر بیایند و یک معامله را انجام بدهند.
به زودی بخش دوم مصاحبه با مدیر معاملات آژانس دلتا 5 در سایت مجله ملکی دلتا منتشر خواهد شد.
آیا دولت باید مسکن سازی کند؟
بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند وعده و وعید‌هایی که نامزد‌های انتخابات ریاست جمهوری می‌دهند، قابلیت اجرا ندارد. تنها شعارهای کلیشه‌ای و کلی سر داده می‌شود، در چنین شرایطی ساخت مسکن از سوی دولت با توجه به کسری بودجه عملا ممکن نیست. از سوی دیگر مشخص نیست منابع این طرح‌ها از چه محلی تامین خواهد شد.
تولید انبوه مسکن توسط دولت، ساده انگارانه است
مهدی‌سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه تقریباً تمامی نامزد‌های انتخابات ریاست جمهوری وعده مسکن سازی همانند پروژه مسکن مهر را به مردم داده‌اند، گفت: نامزد‌ها از مسکن به عنوان موضوعی یاد می‌کنند که می‌تواند بخش‌های مختلف اقتصادی را حرکت درآورده و باعث ایجاد اشتغال شود.
او گفت: اما این موضوع به نظر می‌رسد ساده‌انگارانه است، اینکه ما فکر کنیم زمین، نیروی کار و مصالح ساختمانی را داریم، بنابراین دولت می‌تواند مسکن به صورت انبوه تولید کند، به اعتقاد بنده فکر بسیار خامی است.
پروژه مسکن مهر همچنان نیمه تکمیل
وی افزود: هنوز پروژه مسکن مهر که بیش از ۱۲ سال از آغاز آن می‌گذرد تکمیل نشده و واحدهای ساخته شده آن نیز مشکلات بسیار فراوانی دارد. حال با چه توجیهی نامزد‌های انتخابات می‌خواهند وعده ساخت مسکن را بدهند، درحالی که هنوز پروژه مسکن مهر بعد از بیش از یک دهه تکمیل نشده است. همچنین دولت روحانی نیز پروژه مسکن ملی را کلید زده و هنوز کارهای ابتدایی آن انجام نشده، باید مشخص شود، همچنین اینکه نامزد‌ها چطور می‌خواهند پروژه ساخت مسکن در فاز ملی را کلید بزنند.
سلطانمحمدی با اشاره به اینکه پروژه مسکن مهر با خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی بانک مرکزی اجرایی شد، اظهارداشت: این مبلغ در سال ۸۹ بار تورمی عظیمی را به اقتصاد کشور تحمیل کرد و باعث به وجود آمدن مشکلات اقتصادی زیادی شد. آثار و نتایج این موضوع تا به امروز می‌توان مشاهده کرد.
او افزود: این در حالیست که در آن زمان دلار هزار تومان بود و قیمت مصالح ساختمانی بسیار کم، اما امروز قیمت‌ها بیش از ۱۰ برابر شده‌اند. حال در شرایط امروز اقتصادی دولت چگونه می‌خواهد سالی یک میلیون واحد مسکونی را بسازد خود معمای بزرگی است که نامزد‌ها باید به صورت صریح برنامه‌های خود را در قبال آن اعلام کنند.
این استاد دانشگاه با اشاره به افزایش چندین برابری هزینه ساخت مسکن طی یک دهه اخیر، اضافه کرد: در سال ۸۹ که مسکن مهر کلید خورد قیمت هر متر مربع مسکن چیزی در حدود ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود، در حالی که امروز قیمت هر متر مربع مسکن بین ۲۸ تا ۳۰ میلیون تومان است.
تامین مالی وعده ساخت مسکن با کدام اعتبار!
این کازشناس تاکید کرد: نکته مهم این است که دولت منابع مالی این موضوع را چگونه می‌خواهد تامین کند. آیا می‌خواهد از طریق آورده مردم این مسکن‌ها را بسازد، نرخ سودی که به مردم پرداخت خواهد شد چقدر است.
وی افزود: اگر دولت خود می‌خواهد آورده نقدی داشته باشند باید مشخص شود منابع این پول‌ها کجاست. در حال حاضر دولت خود با کسری بودجه بسیار زیادی روبرو است. به‌طوری که گفته می‌شود در سال جاری رقم این کسری بودجه بیش از ۲۰۰ هزار میلیارد تومان است.
سلطانمحمدی بیان کرد: اگر دولت بخواهد از طریق چاپ پول و استقراض از بانک مرکزی هزینه ساخت مسکن‌های جدید را تامین کند، تورم بیش از ۱۰۰ درصدی را به جامعه تحمیل کند.
او گفت: از سوی دیگر مدام نامزد‌ها می‌گویند که زمین رایگان در اختیار می‌گذارند. در حالی که مشکل مسکن در شهر‌های بزرگ برای مسکن سازی عدم وجود مسکن است.
محمدی اظهار کرد: ما در این زمینه در شهری مانند تهران با کمبود زیادی روبرو هستیم. درحال حاضر دولت برای ساخت فضا‌های عمومی مانند بیمارستان و مدرسه زمین به اندازه کافی در اختیار ندارد.
طبق گفته وی؛ در شهر‌های اقماری نیز زمین با محدودیت بسیار زیادی روبرو است. برای ساخت زیرساخت‌های شهر‌های جدید نیز محدویت‌های بسیار زیادی وجود دارد. حال این که این زمین‌ها کجا هستند که تا الان مورد استفاده قرار نگرفتند سوالی است که باید نامزد‌ها با آن پاسخ بدهند.
دولت زمینه ساخت و ساز را فراهم کند
او با تاکید بر اینکه اصولاً دولت مسکن سازی خوبی نیست، خاطرنشان کرد: تجربه مسکن مهر به خوبی نشان داد که دولت باید ساخت مسکن را به خود مردم واگذار کنند.
محمدی افزود: حدود ۹۵ درصد از خانه‌هایی که در کشور ساخته شده توسط بخش خصوصی و مردم احداث شده است. بنابراین دولت به جای اینکه خود مسکن تولید کند، باید زمینه‌ها و زیر ساخت‌های مناسب برای ساخت مسکن را فراهم کند.
این کارشناس گفت: دولت موانع و مشکلاتی که در این رابطه وجود دارد را از میان بردارد تا مردم بتوانند خود مسکن بسازند. دولت باید زیرساخت‌های مناسب از قبیل امکانات رفاهی، خدماتی، درمانی، احداث جاده و.. را فراهم کنند تا مشکلات در این زمینه برطرف شوند.
تحلیل کسادی بازار مسکن
تحلیل کسادی بازار مسکن از زبان رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران حاکی از کاهش ۲۲ درصدی معاملات مسکن در آذرماه 97 است. مصطفی قلی خسروی در تحلیل کسادی بازار مسکن معتقد است: تا پایان سال اتفاق خاصی در بخش معاملات مسکن رخ نمیدهد و به تدریج قیمت‌ها تثبیت می‌شود.
همچنین، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی گفته است برنامه هایی در حوزه تولید و عرضه مسکن دارد که در صورت تحقق، به بازار املاک سر و سامان داده خواهد شد.
به گزارش مجله دلتا به نقل از خبرآنلاین؛ مصطفی قلی خسروی در تحلیل کسادی بازار مسکن، گفت: «درپی جهش قیمت دلار، مردم پول‌های خود را شتابزده از بانک بیرون کشیدند و به خرید مسکن اختصاص دادند که منجر به رشد قیمت‌ها و پایین آمدن توان متقاضیان شد و ادامه این روند، پایین آمدن تعداد معاملات را در پی داشت.»
وی می گوید: « در هیچ دوره‌ای بازار به عقب بازنگشته است. به طور مثال در سال 91 زمانی که به یک‌باره شاهد جهش قیمت ملک بودیم، پس از مدتی شرایط به ثبات رسید و ما امیدواریم اکنون هم بتوانیم شاهد ثبات قیمت‌ها باشیم و این امر، نیازمند آن است که عرضه و تقاضا در بازار زیاد شود و سیاست‌ها تغییر کند و این مستلزم همکاری گسترده است.»
او در ادامه گفت: «یکی از عوامل پایین آمدن معاملات به نوسانهای فصلی مربوط می‌شود که در پاییز همواره شاهد کاهش خرید و فروش ملک هستیم. دلیل دیگر آن است که تقاضای سرمایه‌ای در بازار املاک که بعد از افزایش نرخ ارز ایجاد شده بود، فروکش کرده است.»
در آذرماه ۹۷ بالغ بر ۴۶ هزار و ۲۰۰ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور منعقد شده که در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۲۲ درصد کاهش نشان میدهد. همچنین در آذرماه امسال، ۳۸ هزار و ۸۸۲ اجاره نامه در کل کشور به امضا رسیده که در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۱۶ درصد کاهش یافته است. وی افزود: «در شهر تهران نیز طی آذرماه ۹۷، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن ۸۰۴۰ مورد بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۶۴ درصد کمتر شده است. همچنین در همین مدت در تهران ۱۱ هزار و ۲۹۱ اجاره نامه در تهران ثبت شد که نسبت به آذرماه سال گذشته ۲۰ درصد کاهش یافته است.»
مصطفی قلی خسروی همچنین از پلمپ دفاتر معاملات ملکی بدون مجوز خبر داد و به این نکته اشاره کرد که از ابتدای امسال 1267 بنگاه معاملاتی بدون مجوز پلمپ شده و با آن‌ها برخورد قانونی خواهد شد. گفته می‌شود حدود 12 هزار واحد معاملات ملکی در تهران به فعالیت مشغولند. خبرهای بیشتر درباره بازار مسکن در ایران را در صفحات خبر و گزارش و اخبار مسکن مجله دلتا بخوانید.