املاک دلتا
املاک دلتااملاک دلتا
املاک دلتاآشفته بازار در فصل داغ جابه‌جایی مستاجران
به گزارش «مجله ملکی دلتا»، اخبار مخابره شده از نابه‌سامانی بازار اجاره در فصل جابه‌جایی مستاجران زمینه نیاز به گزارش میدانی از وضعیت فعلی این بازار در آستان شروع فصل جابه‌جایی و اسباب‌کشی را تشدید کرد.
برای یافتن اطلاعاتی بدون پرده از بازار اجاره در گام اول به یکی از متراکم‌ترین بافت‌های شهری در خیابان نواب و منطقه بریانک رفتیم.
پیش از حرکت به سمت بنگاههای مشاور املاک به عنوان محل رسمی قراردادهای اجاره کشور سری به یکی از نرم‌افزارهای موبایلی زدیم تا پیش از بازدید از بنگاه واقع در منطقه یاد شده از وضعیت قیمت‌ها در بازار اجاره منطقه بریانک اطلاعاتی را بدست آوریم.
*فضای مجازی و دمیدن به التهابات بازار اجاره‌بها
با توجه به این مسئله که به تازگی قیمت ارائه شده در نرم‌افزارهای اینترنتی موبایلی قابل مشاهده شده‌اند، نسبت به مقایسه این قیمت با شاخص‌های اعلامی بانک مرکزی از مدت مشابه سال قبل اقدام کرده و متوجه افزایش 25 تا 50 درصدی قیمت بازار اجاره شدم.
در همین راستا به صورت تصادفی با یکی از افراد آگهی دهنده تماس گرفتم. جان‌نثاری شخص پاسخ دهنده به ما بود و در ابتدا و پیش از سلام و احوال‌پرسی با لحنی بسیار تندی گفت، اگر برای آگهی اجاره زنگ زدی، به شماره دیگری که گذاشته شده زنگ بزن، از صبح تا الان هزار نفر زنگ زدند اما هیچکدامتان مشتری واقعی نیستید.
با اینکه برخورد وی بسیار زننده بود اما برای کسب اطلاع تماس را قطع نکردم و گفتم: خوب قیمتی که گذاشتید، نزدیک به 50 درصد بیشتر از قیمت‌های سال گذشته است.
آقای جان‌نثاری با لحنی بسیار آزاردهنده، گفت: چه چیزی گران نشده که من اجاره را گران‌تر نکنم، شماها اصلا مشتری نیستید و پس از به کار بردن الفاظی رکیک، تلفن را قطع کرد.
* صاحب‌خانه‌ها قیمت‌های عجیب و غریب پیشنهاد می‌کنند
تجربه اول کسب اطلاعات از طریق نرم‌افزارهای موبایلی، آن قدر تلخ بود که به این کار پایان دادم و برای بازدید از یک بنگاه مشاور املاک در منطقه بریانک روانه شدم.
برخلاف اینکه در فصل نقل و انتقال مستاجران حضور داریم، بنگاه مشاور املاک آقای نجفی بسیار خلوت بود. البته با توجه به اینکه زمان مراجعه ما نزدیک به 9 صبح بود، همین هم می‌توانست یکی از دلایلی خلوتی بنگاه آن هم در این بازه زمانی باشد. به همین دلیل پس از احوال پرسی با آقای نجفی ابتدا از او پرسیدم که چرا اینجا آن قدر سوت و کور است.
از کمی مشتری و نبود معامله در این فصل از سال گفت و ادعای کسادی بازار را داشت. به او گفتم، الان زمان آغاز فصل داغ جابه‌جایی مستاجران است، چرا می‌گویی معامله کم است. آقای نجفی در پاسخ گفت، کسانی که خانه‌های خود را برای اجاره گذاشتند، قیمت‌های عجیب و غریبی پیشنهاد می‌دهند و از سوی دیگر مستاجران نیز به امید کاهش قیمت اجاره و حتی افزایش قیمت معقول‌تر فعلا اقدامی برای بستن قرارداد اجاره نمی‌کنند.
*مستاجران برای ساماندهی بازار مسکن به دولت جدید و سامانه املاک دل بسته‌اند
از او پرسیدم، امید مستاجران برای کاهش قیمت مسکن چیست؟ آقای نجفی پاسخ داد، این مسئله سامانه املاک مردم را به ساماندهی بازار اجاره امیدوار کرده و روی کار آمدن دولت آقای رئیسی هم یک عامل دیگری است که زمینه امید مردم برای ساماندهی بازار را مهیا کرده است.
پس از یک گپ و گفت نسبتا طولانی، عزم حرکت به یک منطقه دیگر شهر تهران را کردم تا از شرایط این منطقه نیز اطلاعاتی کسب کنم، به همین دلیل سری به منطقه امیرآباد تهران زدم و به یک مشاور املاک دیگر مراجعه کردم.
*خلاء اطلاع‌رسانی درباره مصوبات دولت در بازار اجاره
برخلاف بنگاه آقای نجفی، بنگاه آقا مصطفی وقت سر خاراندن نداشت و تعداد زیادی منشی در حال فعالیت بودند. در همین شرایط لیست بزرگی از واحدهای گذاشته شده برای اجاره در دیواری از این بنگاه توجه مرا به خود جلب کرد.
جالب اینجا بود که همه لیست‌ها، یک لینک قابل اسکن داشت، پس از اسکن لینک یکی از این آگهی‌ها متوجه شدم، این کد قابل اسکن مرا به صفحه یکی از برنامه‌های اینترنتی هدایت کرد، جالب اینکه همه نزدیک به 100 آگهی یاد شده توسط یک بنگاه در صفحه قرار داده شده بود.
مقایسه‌ای بین قیمت عنوان شده در آگهی و قیمت‌های سال گذشته این منطقه انجام دادم و فهمیدم، هیچ کدام از واحدهای کمتر از 25 درصد افزایش قیمت ندارند.
همین مسئله باعث شد تا از یکی از باجه داران درباره یکی از این نمونه واحدهایی که افزایش قیمت 45 درصد نسبت به قیمت سال گذشته را داشت، سوال کنم. این باجه دار ضمن تعریف و تمجید از این خانه گفت، البته این واحد مستاجر دارد و مستاجر هم تا 2 ماه دیگر قرارداد دارد.
از او پرسیدم مگر قرار به تمدید قرارداد مطابق مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا نیست؟ او با پوزخندی جواب داد، مصوبه‌ای که می‌گوید، افزایش قیمت نباید از 25 درصد کمتر باشد، چه مصوبه‌ای است.
به او گفتم، مثل اینکه قانون را نخوانده‌ای، این مصوبه می‌گوید، حداکثر افزایش قیمت باید در تهران 25 درصد باشد. کمی خود را جمع کرد و گفت، من کارم هر روز سر و کله زدن با مشتری است و بهتر از تو قانون را می‌دانم.
البته این برخورد مشاور املاک در خلاء اطلاع رسانی وزارت راه و شهرسازی نسبت به مصوبات قانونی پیرامون اجاره‌بها امر غیر قابل پیش‌بینی نبود.
* بی‌عملی دولت در گرفتن مالیات بر خانه‌های خالی دوباره بازار را به هم ریخت
پس از صحبت به مشاور املاک منطقه امیرآباد به سمت منطقه یوسف آباد حرکت کردم و در یک مشاور املاک با بنگاه‌دار دیدار کردم.
از بنگاه‌دار پرسیدم، مگر قرار نبود، با قانون مالیات برخانه‌های خالی، عرضه مسکن بیشتر شود و قیمت اجاره کاهش پیدا کند؟
وی در پاسخ به سوال من گفت، اوایلی که بحث ثبت اطلاعات در سامانه املاک جدی شد، شاهد افزایش عرضه بودیم و همه بنگاه‌دارها منتظر سال پر رونقی با کاهش قیمت اجاره بودند اما پس از آن دیگر خبری از پیگیری دولت نیامد و همین مسئله عرضه واحدهای مسکونی را کند کرد.
این بنگاه‌دار گفت، از طرفی خریدار در این بازار مجبور شده که با همین قیمت‌ها خانه اجاره کند، زیرا اگر توان اجاره نداشته باشد باید به در چادر زندگی کند. همچنین موج تقاضای جدید بازار هم هست که عمدتا اجاره نشین هستند. این ها عواملی است که باعث افزایش قیمت مسکن شده است.
به او گفتم به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی در این مسئله پیگیری جدی داشته باشد. بنگاه دار در واکنش به حرف من گفت: این دولت تا آخر تیر سر کار است اما سامانه املاک تا آخر مهر تمدید شده، خوب از این چه نتیجه‌ای جز انفعال دولت در این موضوع می‌گیری؟
*دلال‌ها قیمت مسکن را بالا برده و مردم امکان اجاره ندارند
پس از حضور در منطقه یوسف آباد، در آخرین مقصد به یکی از مناطق نسبتا جنوبی شهر واقع در نزدیکی عبدل آباد سری زدم.
در مراجعه به یکی از بنگاههای مشاور املاک بازهم با خلوت بودن این بنگاه مواجه شدم. از وی بابت افزایش قیمت بازار اجاره در این منطقه پرسیدم. آقا یحیی در پاسخ به سوال من گفت: در دو جمله بازار اینگونه است، موجر پول خون پدرش را طلب می‌کند، مستاجر بی‌چاره هم توان تامین اجاره بها را ندارد. همین 2 حکایت کار ما را کساد کرده است.
از او پرسیدم، بالاخره که مستاجر مجبور به خرید یا اجاره خانه است، او گفت احتمالا در روزهای آتی کمی از التهاب بازار کم شود اما باید گفت خدا از این دولت نگذرد که چنین بلایی را سر بازار مسکن آورد.
از او پرسیدم منظورت از بلا چیست، گفت خانه‌ای که تا 10 سال پیش کمتر از 50 میلیون تومان قیمت داشت، اکنون قیمت میلیاردی پیدا کرده، صاحب‌خانه هم می‌گوید، قیمت اجاره متناسب با قیمت خانه باید زیاد شود، دریغ از اینکه دلال قیمت خانه را بالا برده اما مستاجر که دلال نیست و توان پرداخت اجاره را ندارد.
*اندکی از التهابات بازار اجاره در روزهای آینده تخلیه می‌شود
بازدید از چند منطقه پایتخت به منظور آگاهی از بازار اجاره مشخص می‌کند که در فضای خلاء خبری وزارت راه و شهرسازی نسبت به تبیین مصوبات ستاد کرونا در ارتباط با بازار اجاره و همچنین کاهش عزم دولت برای راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، بازار مسکن را با فضای ملتهبی روبه رو کرده است.
البته این فضای ملتهب بیشتر از اینکه در معاملات مشاهده شود در فضای قیمت‌های بیان شده و برنامه‌های موبایلی مجازی منعکس شده و به نظر می‌رسد با داغ شدن فصل جابه‌جایی مستاجران، اندکی از التهاب فضای مجازی کاسته شود.
با این وجود، ساماندهی بازار اجاره یکی از اولین چالش‌های دولت سیزدهم است که از مردادماه باید فعالیت خود را آغاز کرده و به روند نامطلوب 8 ساله بازار مسکن پایان دهد.
افزایش عمر مفید ساختمان‌ها به ۵۰ سال
به گزارش «مجله ملکی دلتا»، رییس هیات مدیره و مدیرعامل شرکت آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک عنوان کرد: ظرفیت مناسبی برای ساختمان‌سازی در کشور وجود دارد. در سال‌هایی که بازار مسکن رونق داشت حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی توسط بخش خصوصی ساخته شد. اما با کاهش رونق بازار مسکن میزان ساخت واحدهای مسکونی توسط بخش خصوصی به ۴۰۰ هزار پروانه رسیده است.
وی در ادامه افزود: با توجه به اهمیت بخش ساختمان در رونق اقتصادی کشور و با توجه به اینکه بخش ساختمان ۳۰ درصد اقتصاد کشور را شامل می‌شود باید تلاش شود تا در جهت استانداردسازی و کیفی‌سازی اقدامات بیشتر و موثرتری انجام شود.
کیانپور بر ارتقای عمر مفید ساختمان‌ها تاکید و اعلام کرد: عمر مفید ساختمانی در کشور که حدود ۳۲ سال بود. در سال‌های گذشته به حدود ۲۶ سال رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد که به رغم آنکه استانداردها توسعه پیدا کرده و دانش به روز است.
او تاکید کرد: در موضوع استانداردسازی مصالح و روش‌های اجرا باید تلاش مضاعفی انجام شود. باید دانش و ظرفیت مهندسی که در کشور به وجود دارد را به سمتی هدایت کنیم تا ۶۰۰ هزار نفر مهندسی که عضو سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان هستند و به عنوان پتانسیل‌های مهندسی کشور به شمار می‌روند بازآموزی آن‌ها و به‌روز کردن دانش آن‌ها با استفاده از ظرفیت‌هایی که در آزمایشگاه فنی خاک وجود دارد، مضاعف شود.
کیانپور بر ارتقای کیفی‌سازی ساختمان‌ها در کشور تاکید کرد. او افزود: با کنترل کیفی بهتر می‌توانیم عمر مفید ساختمان‌ها را به ۵۰ سال برسانیم. به این ترتیب موفق خواهیم شد، منابعی که آزاد می‌شود را به دیگر منابع تولید در کشور اختصاص دهیم. این کار کمک حائز اهمیتی به اقتصاد کشور خواهد کرد.
نیم‌نگاه برخی خریداران به بازار مسکن+ قیمت
به گزارش «مجله ملکی دلتا»، بخش اندکی از گروه مصرفی در بازار مسکن مجاب به ورود شده و گزارش‌های میدانی از افزایش نسبی تحرک این افراد نسبت به اردیبهشت ماه حکایت دارد.
این دسته از متقاضیان که عمدتا به دنبال تبدیل واحد خود هستند با این گمان که بعد از انتخابات، بازار مقداری تکان می‌خورد اقدام به خرید می‌کنند.
وضعیت کلی، خروج قریب الوقوع بازار مسکن از حالت رکود را نشان نمی‌دهد. در حال حاضر دو گروه، استنباط‌های متفاوت دارند. دسته اول بر اساس یک تجربه سنتی معتقد به رونق بازار مسکن بعد از انتخابات ریاست جمهوری هستند.
گروه دیگر اما با توجه به ابهام‌های متعدد همچون موضوع برجام، عملکرد تیم اقتصادی دولت آینده، نرخ ارز، پر شدن ظرفیت توان تقاضا و مبهم بودن بازار جاذب سرمایه‌گذاری در بعد از انتخابات، فعلا دست نگه داشته‌اند.
واسطه‌های ملکی می‌گویند که روند ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان ادامه دارد و قیمت‌های پیشنهادی نسبت به اواخر سال گذشته ۱۰ تا ۲۵ درصد کاهش یافته است اما بخشی از تقاضای مصرفی که مسکن را دارایی امن می‌داند که خود را نهایتا با تورم بالانس می‌کند، در حال ورود تدریجی به بازار هستند.
معاملات سوداگرانه در بازار مسکن کاهش یافت
از طرف دیگر حجم معاملات سوداگرانه به شدت کاهش یافته و سرمایه‌گذاران در انتظار آینده هستند. طرح‌های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی نیز در خروج سفته بازان از بازار ملک تاثیر گذاشته است.
البته کارشناسان معتقدند این نوع مالیات می‌تواند روند سرمایه‌گذاری در بخش تولید را نیز کاهش دهد و اثر تورمی آن ممکن است در آینده بروز کند.
برخی تحلیل‌ها بر این استوار است که در کوتاه مدت، رکود معاملاتی، کاهش یا ثبات قیمت مسکن بر بازار حاکم خواهد بود و ممکن است تا چند ماه بعد از انتخابات ریاست جمهوری ادامه پیدا کند، اما نمی توان تاثیر تورم عمومی بر بخش مسکن را نادیده گرفت.
اگر دولت آینده نتواند برنامه‌های خود را در بخش مسکن عملیاتی کند بخشی از سرمایه‌های سرگردان به سمت مسکن سرازیر خواهد شد. از بین هفت کاندیدای ریاست جمهوری، دست کم پنج کاندیدا وعده‌هایی برای ساخت تا یک میلیون واحد مسکونی در سال را داده‌اند.
این در حالی است که عمده برنامه‌ها بر ساخت و ساز دولتی تکیه دارند. طی دهه‌های گذشته سهم دولت در تولید مسکن حدود ۵ درصد بوده و بر این اساس کارشناسان معتقدند دولت‌ها توان اجرای طرح‌هایی که با این ماهیت هستند را نخواهند داشت.
شرایط فعلی بازار مسکن؛ رکود و کاهش قیمت
به هر ترتیب هم اکنون بازار مسکن در شرایط رکود و کاهش قیمت به سر می‌برد و به همین دلیل فشار فروش افزایش یافته است. بررسی درصد تغییرات تعداد آگهی‌های هفته اول خرداد و هفته آخر اردیبهشت نشان می‌دهد تمایل برای فروش مسکن در تهران نسبت به دو هفته قبل از آن ۴۶ درصد رشد داشته است.
حجم عرضه در مناطق جنوبی در مقایسه با نقاط شمالی از رشد بیشتری برخوردار بوده است. بطوری که در بعضی مناطق مثل منطقه ۱۴ تمایل برای فروش ۲۱۴ درصد، منطقه ۲۲ بالغ بر ۱۹۶ درصد، منطقه ۱۳ به میزان ۱۹۱ درصد و منطقه ۱۲ بالغ بر ۱۶۰ درصد رشد نشان می‌دهد.
درصد تغییرات قیمت متر مربع آگهی‌های هفته اول خرداد و هفته آخر اردیبهشت نسبت به دو هفته قبل از آن هم از کاهش ۱۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارد. شاخص قیمت کل نیز نشان می‌دهد که نرخ‌های پیشنهادی برای واحدهای مسکونی ۱۳ درصد کاهش یافته است.
پیش‌بینی وضع آینده بازار مسکن
برخی کارشناسان معتقدند رکود فعلی بیشتر به یک دوره گذار شبیه است. مهدی سلطان محمدی ـ کارشناس بازار مسکن ـ درباره پیش بینی از وضعیت آینده بازار مسکن می‌گوید: ابهامات در سطوح اقتصادی و سیاسی، زیاد است. اما می توان تا حدودی از شرایط فعلی به درک نسبی از آینده رسید.
او بیان کرد: اغلب کاندیداها به پرداخت‌های نقدی اشاره می‌کنند که نتیجه طبیعی پول‌پاشی افزایش تورم در همه سطوح خواهد بود. بیشترین احتمال این است که با توجه به چرخه‌های رونق و رکود مسکن، افزایش قیمت شدید را تجربه نکند ولی احتمال کاهش آن هم بسیار ضعیف است. مگر اینکه تورم بخواهد مهار شود که برداشتها از شرایط کنونی، ما را به چنین نتیجه‌ای نمی‌رساند.
فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوه سازان ـ هم معتقد است: دولت آینده باید بصورت واقعی سیاست‌های تشویقی برای بخش خصوصی در جهت افزایش تولید مسکن فراهم کند. اینکه در صحبتهای انتخاباتی از خانه‌دار کردن مسکن صحبت می شود به نظرم مردم گوششان از این حرفها پر شده است.
سطح دسترسی مسکن برای کارگران به بالای ۶۰ سال رسیده است آن هم اگر تورم ثابت بماند. این تورم ۵۰ درصدی کمر بخش خصوصی را شکسته و بنگاههای خصوصی واقعی کشور را به نابودی کشانده است. شوربختانه برنامه پدافندی هم برای این موضوع نداریم.