عرضه متری مسکن در بورس کالا

کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است عرضه مسکن در بورس کالا به شکل اوراق که به پیش فروش متری مسکن معروف شده، می‌تواند طرحی حمایتی از افرادی باشد که توان اقتصادی برای خرید مسکن را ندارند.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، عرضه مسکن در بورس کالا با هدف تأمین پایدار بخش مسکن از مدت‌ها پیش مطرح بود تا در نهایت در ۲۹ مرداد ۹۹ تابلوی املاک و مستغلات بورس کالای ایران با عرضه ملک شهر جدید پردیس آغاز شد.

کاربرد اصلی این بازار به عرضه اموال مازاد بخش عمومی و بانک‌ها مربوط می‌شود که تا پیش از راه‌اندازی بازار املاک و مستغلات بورس کالا، روش مزایده اصلی‌ترین روش فروش این اموال مازاد بود اما با راه‌اندازی این بازار جدید، فرصتی به دارندگان املاک داده شد تا روش حراج را جایگزین روش سنتی فروش خود کنند.

جایگزینی این روش با مزایده از سویی به شفافیت بیشتر معاملات در این بخش منجر می‌شود و از طرف دیگر با ایجاد بستری رقابتی کشف واقعی قیمت این املاک را به دنبال دارد.

پیش فروش متری مسکن چیست؟

اما ظرفیت مهم دیگر بورس کالا، مهیا کردن زمینه تأمین مالی برای ساخت مسکن است که بورس کالا سال گذشته پیشنهاد انتشار اوراق سلف موازی استاندارد برای تأمین مالی ساخت مسکن را مطرح کرد که این طرح با عنوان پیش فروش متری مسکن شهرت یافت.

در این طرح سازنده درخواست انتشار اوراق برای تأمین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را می‌دهد و افراد می‌توانند اوراق منتشر شده را به‌ازای هر مترمربع ملک از آن خریداری کنند. سازنده با پول فروش اوراق نسبت به ساخت مجتمع موردنظر اقدام کرده و خریداران اوراق نیز به میزان اوراق خود صاحب میزان مشخصی از ملک در پروژه مشخص می‌شوند.

به عبارت ساده‌تر با آغاز به کار این روش بخشی از نقدینگی سرگردان جامعه جمع‌آوری شده و به بخش واقعی تولید روانه می‌شود، به این ترتیب از سویی سایر بازارها از اثرات تورمی این نقدینگی سرگردان در امان خواهند بود و از طرف دیگر با تقویت سمت عرضه انتظار می‌رود که گشایشی در بازار مسکن در کشور به وجود آید.

پیش فروش متری، طرحی با مشارکت انبوه سازان

در همین زمینه غلامرضا سلامی کارشناس اقتصاد مسکن گفت: برای عرضه مسکن در بورس کالا به فاکتورهای مختلفی نیاز است و با توجه به آنکه عرضه مسکن در بورس کالا، طرحی جدید و منحصر به فرد بوده، نیازمند بررسی دقیق است.

این اقتصاددان با بیان اینکه عرضه مسکن در بورس کالا از طریق انتشار اوراق بهادار و برای مشارکت انبوه سازان به نظر جذاب و عملیاتی می‌آید، گفت: عرضه مسکن در بورس کالا اگر تبدیل به اوراق بهادار شود مانند طرحی که به عنوان پیش فروش متری مسکن مطرح شده، در کوتاه مدت برای افرادی که توان خرید مسکن ندارند مفید است و البته با توجه به نوسان قیمت‌ها، باید ریسک پذیری در این زمینه در نظر گرفته شود.

سلامی اظهار داشت که در مجموع پیش فروش متری مسکن می‌تواند طرحی حمایتی از افرادی باشد که توان اقتصادی برای خرید مسکن را ندارند و از سوی دیگر به توسعه و تولید مسکن در کشور کمک کند.

مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی در امور تأمین مالی، با بیان اینکه عرضه مسکن در بورس کالا برای افراد سرمایه گذاری مناسبی محسوب می‌شود، تصریح کرد: یکی از ویژگی‌هایی که عرضه متری مسکن در بورس کالا دارد این است که افراد از این طریق به سرمایه گذاری بلند مدت در حوزه مسکن ترغیب شده و منابع حاصل از این سرمایه گذاری نیز به بخش تولید مسکن هدایت می‌شود

تیرماه؛ زمان بازگشت رونق به بازار معاملات مسکن

مدیر معاملات آژانس دلتا 5 پیش بینی کرد که از تیرماه، بازار معاملات مسکن از رکود خارج شود و افزود: در شرایط فعلی بازار مسکن نیازمند ثبات است.

کهنسال مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5، در گفتگو با «مجله ملکی دلتا» با بیان اینکه مسکن بعد از خوراک و پوشاک، جزو سومین کالای سبد خرید مردم است، عنوان کرد: همواره موضوعات سیاسی و اقتصادی تأثیر بسیار زیادی در بازار مسکن داشته است.

او در ادامه افزود: در طی ماه‌های اخیر موضوعاتی نظیر نوسانات قیمت ارز، اخبار پیرامون برجام و انتخابات ریاست جمهوری پیش رو، مردم را یک مقدار در حال خلسه نگه داشته است.

کهنسال در این رابطه توضیح داد: در شرایط فعلی بازار مسکن، بسیاری از مردم سردرگم هستند و نمی‌دانند که شرایط فعلی بازار اقدام به خرید و فروش مسکن کنند یا خیر.

کهنسال اظهار داشت: بسیاری از مردم فعلاً دست نگه داشته‌اند تا ببینند نتیجه انتخابات پیش رو چه خواهد بود و چه کسی رئیس‌جمهور می‌شود و اینکه سیاست‌های آن شخص برای دولت چیست؟

تیرماه؛ خروج بازار مسکن از رکود

مدیر معاملات آژانس املاک 5 دلتا گفت: پیش‌بینی می‌کنیم از تیرماه به بعد شاهد پر رونق شدن بازار معاملات باشیم.

وی در خصوص شعارهای انتخاباتی که درباره مسکن توسط کاندیداهای ریاست جمهوری داده می‌شود، گفت: اغلب این شعارهای انتخاباتی برای مسکن مهر و یا مناطق جنوبی‌تر تهران داده شده است اما در این رابطه دو عامل در شغل ما بسیار تأثیرگذار است؛ اولین موضوع ثبات در بازار مسکن است.

مدیر معاملات آژانس املاک دلتا 5 تصریح کرد: باید این ثبات در بازار مسکن به وجود بیاید که چه خریدار و چه فروشنده و حتی مستأجر احساس نکند که یک مسکنی را ارزان و یا گران خریداری یا اجاره کرده است.

وی در ادامه به موضوع دوم اشاره کرد و افزود: متأسفانه موضوعی که در فرهنگ مردم ما وجود دارد این است که به محض اینکه کالایی گران می‌شود به جای عدم خرید کالا به سمت خرید بیشتر آن هجوم می‌برند.

بازار مسکن نیازمند «ثبات» است

کهنسال در پایان ابراز کرد: در شرایط فعلی ما خودمان هم از این قضیه استقبال نمی‌کنیم که قیمت‌ها بالا برود و مردم بخواهند برای خرید و یا فروش مسکن هجوم بیاورند. چرا که این موضوع مقطعی است و بعد از چند ماه بازار مسکن به سمت رکود طولانی‌مدت می‌رود. ما نیز ترجیح می‌دهیم که بازار مسکن ثبات داشته باشد و طرفین با فراغ خاطر بیایند و یک معامله را انجام بدهند.

به زودی بخش دوم مصاحبه با مدیر معاملات آژانس دلتا 5 در سایت مجله ملکی دلتا منتشر خواهد شد.

آیا دولت باید مسکن سازی کند؟

یک کارشناس مسکن اعلام کرد: اگر قرار باشد دولت از طریق چاپ پول و استقراض از بانک مرکزی هزینه ساخت مسکن‌های جدید را تامین کند، این موضوع می‌تواند تورم بیش از ۱۰۰ درصدی را به جامعه تحمیل کند.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، درحالی که این روز‌ها تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری به اوج خود رسیده، نامزد‌های مختلف وعده ساخت مسکن در سطح ملی را به عنوان یکی از برنامه‌های اصلی خود بیان کرده‌اند.

برخی از این کاندیداها وعده مسکن سازی آن هم سالی یک میلیون واحد مسکونی داده‌اند، درحالی که تجربه ساخت مسکن مهر و تورم فراینده ناشی از آن را باید مدنظر قرار داد.

بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند وعده و وعید‌هایی که نامزد‌های انتخابات ریاست جمهوری می‌دهند، قابلیت اجرا ندارد. تنها شعار‌های کلیشه‌ای و کلی سر داده می‌شود، در چنین شرایطی ساخت مسکن از سوی دولت با توجه به کسری بودجه عملا ممکن نیست. از سوی دیگر مشخص نیست منابع این طرح‌ها از چه محلی تامین خواهد شد.

تولید انبوه مسکن توسط دولت، ساده انگارانه است

مهدی‌سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه تقریباً تمامی نامزد‌های انتخابات ریاست جمهوری وعده مسکن سازی همانند پروژه مسکن مهر را به مردم داده‌اند، گفت: نامزد‌ها از مسکن به عنوان موضوعی یاد می‌کنند که می‌تواند بخش‌های مختلف اقتصادی را حرکت درآورده و باعث ایجاد اشتغال شود.

او گفت: اما این موضوع به نظر می‌رسد ساده‌انگارانه است، اینکه ما فکر کنیم زمین، نیروی کار و مصالح ساختمانی را داریم، بنابراین دولت می‌تواند مسکن به صورت انبوه تولید کند، به اعتقاد بنده فکر بسیار خامی است.

پروژه مسکن مهر همچنان نیمه تکمیل

وی افزود: هنوز پروژه مسکن مهر که بیش از ۱۲ سال از آغاز آن می‌گذرد تکمیل نشده و واحد‌های ساخته شده آن نیز مشکلات بسیار فراوانی دارد. حال با چه توجیهی نامزد‌های انتخابات می‌خواهند وعده ساخت مسکن را بدهند، درحالی که هنوز پروژه مسکن مهر بعد از بیش از یک دهه تکمیل نشده است. همچنین دولت روحانی نیز پروژه مسکن ملی را کلید زده و هنوز کار‌های ابتدایی آن انجام نشده، باید مشخص شود، همچنین اینکه نامزد‌ها چطور می‌خواهند پروژه ساخت مسکن در فاز ملی را کلید بزنند.

سلطان‌محمدی با اشاره به اینکه پروژه مسکن مهر با خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی بانک مرکزی اجرایی شد، اظهارداشت: این مبلغ در سال ۸۹ بار تورمی عظیمی را به اقتصاد کشور تحمیل کرد و باعث به وجود آمدن مشکلات اقتصادی زیادی شد. آثار و نتایج این موضوع تا به امروز می‌توان مشاهده کرد.

او افزود: این در حالیست که در آن زمان دلار هزار تومان بود و قیمت مصالح ساختمانی بسیار کم، اما امروز قیمت‌ها بیش از ۱۰ برابر شده‌اند. حال در شرایط امروز اقتصادی دولت چگونه می‌خواهد سالی یک میلیون واحد مسکونی را بسازد خود معمای بزرگی است که نامزد‌ها باید به صورت صریح برنامه‌های خود را در قبال آن اعلام کنند.

این استاد دانشگاه با اشاره به افزایش چندین برابری هزینه ساخت مسکن طی یک دهه اخیر، اضافه کرد: در سال ۸۹ که مسکن مهر کلید خورد قیمت هر متر مربع مسکن چیزی در حدود ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود، در حالی که امروز قیمت هر متر مربع مسکن بین ۲۸ تا ۳۰ میلیون تومان است.

تامین مالی وعده ساخت مسکن با کدام اعتبار!

این کازشناس تاکید کرد: نکته مهم این است که دولت منابع مالی این موضوع را چگونه می‌خواهد تامین کند. آیا می‌خواهد از طریق آورده مردم این مسکن‌ها را بسازد، نرخ سودی که به مردم پرداخت خواهد شد چقدر است.

وی افزود: اگر دولت خود می‌خواهد آورده نقدی داشته باشند باید مشخص شود منابع این پول‌ها کجاست. در حال حاضر دولت خود با کسری بودجه بسیار زیادی روبرو است. به‌طوری که گفته می‌شود در سال جاری رقم این کسری بودجه بیش از ۲۰۰ هزار میلیارد تومان است.

سلطا‌ن‌محمدی بیان کرد: اگر دولت بخواهد از طریق چاپ پول و استقراض از بانک مرکزی هزینه ساخت مسکن‌های جدید را تامین کند، تورم بیش از ۱۰۰ درصدی را به جامعه تحمیل کند.

او گفت: از سوی دیگر مدام نامزد‌ها می‌گویند که زمین رایگان در اختیار می‌گذارند. در حالی که مشکل مسکن در شهر‌های بزرگ برای مسکن سازی عدم وجود مسکن است.

محمدی اظهار کرد: ما در این زمینه در شهری مانند تهران با کمبود زیادی روبرو هستیم. درحال حاضر دولت برای ساخت فضا‌های عمومی مانند بیمارستان و مدرسه زمین به اندازه کافی در اختیار ندارد.

طبق گفته وی؛ در شهر‌های اقماری نیز زمین با محدودیت بسیار زیادی روبرو است. برای ساخت زیرساخت‌های شهر‌های جدید نیز محدویت‌های بسیار زیادی وجود دارد. حال این که این زمین‌ها کجا هستند که تا الان مورد استفاده قرار نگرفتند سوالی است که باید نامزد‌ها با آن پاسخ بدهند.

دولت زمینه ساخت و ساز را فراهم کند

او با تاکید بر اینکه اصولاً دولت مسکن‌ سازی خوبی نیست، خاطرنشان کرد: تجربه مسکن مهر به خوبی نشان داد که دولت باید ساخت مسکن را به خود مردم واگذار کنند.

محمدی افزود: حدود ۹۵ درصد از خانه‌هایی که در کشور ساخته شده توسط بخش خصوصی و مردم احداث شده است. بنابراین دولت به جای اینکه خود مسکن تولید کند، باید زمینه‌ها و زیر ساخت‌های مناسب برای ساخت مسکن را فراهم کند.

این کارشناس گفت: دولت موانع و مشکلاتی که در این رابطه وجود دارد را از میان بردارد تا مردم بتوانند خود مسکن بسازند. دولت باید زیرساخت‌های مناسب از قبیل امکانات رفاهی، خدماتی، درمانی، احداث جاده و.. را فراهم کنند تا مشکلات در این زمینه برطرف شوند.